CẬP NHẬT QUY ĐỊNH THUẾ 2026 CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Trang bị cho Doanh nghiệp bất động sản trước bối cảnh thuế 2026

Ngày 29 tháng 01 năm 2026, Đội ngũ Tư vấn Thuế của Sliner đã tổ chức buổi đào tạo trực tiếp tại văn phòng VINAHUD (Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị VINAHUD), một trong những doanh nghiệp phát triển bất động sản và nhà ở đô thị uy tín tại Việt Nam. Buổi đào tạo cung cấp cái nhìn tổng quan và chi tiết về các quy định thuế mới có hiệu lực trong giai đoạn 2025–2026, tập trung phân tích tác động trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản.

Chương trình đào tạo bao phủ bốn lĩnh vực trọng yếu - Thuế Thu nhập Doanh nghiệp (TNDN), Thuế Giá trị Gia tăng (GTGT), quy định về hoá đơn, và quản lý thuế - giúp đội ngũ tài chính kế toán của VINAHUD nắm vững các nghĩa vụ tuân thủ và nhận diện cơ hội theo khung quy định mới.

Mục tiêu đào tạo: Cập nhật các thay đổi thuế trọng yếu cho quyết toán thuế 2025 và năm tài chính 2026, đánh giá tác động ngắn hạn và dài hạn đối với hoạt động bất động sản, xác định rủi ro tuân thủ đặc thù ngành, và đề xuất chiến lược hành động thực tiễn.

Bốn Trụ cột của Chính sách Thuế 2026

Buổi đào tạo mở đầu bằng tổng quan về bối cảnh pháp lý mới, nêu bật bốn trụ cột quy định chính ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản cùng thời điểm hiệu lực tương ứng.

Siết chặt tuân thủ, thuế suất lũy tiến, hạn chế bù trừ lỗ

Ngưỡng thanh toán không tiền mặt: Từ 20 triệu giảm còn 5 triệu VNĐ

Một trong những thay đổi có tác động lớn nhất đến hoạt động hàng ngày là việc giảm ngưỡng thanh toán không dùng tiền mặt từ 20 triệu xuống 5 triệu đồng (đã bao gồm thuế GTGT) đối với hàng hóa, dịch vụ mua vào, bao gồm cả hàng nhập khẩu. Điều này có nghĩa là mọi giao dịch từ 5 triệu đồng trở lên phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt để được hạch toán là chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.

Ngoài ra, chi phí lương từ 5 triệu đồng trở lên hiện phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt. Bộ Tài chính đã thống nhất quan điểm này tại Công văn số 218/CST-TN ngày 27/01/2026. Hai hình thức thanh toán không dùng tiền mặt mới cũng được bổ sung: thanh toán bằng cổ phiếu, trái phiếu theo quy định trong hợp đồng, và ủy quyền cho người lao động thanh toán theo quy chế tài chính nội bộ.

Thuế suất TNDN lũy tiến theo Doanh thu

Khung thuế TNDN mới áp dụng cơ cấu thuế suất lũy tiến theo bậc doanh thu hàng năm: 15% cho doanh nghiệp có doanh thu đến 3 tỷ đồng, 17% cho 3–50 tỷ đồng, và 20% tiêu chuẩn cho doanh thu trên 50 tỷ đồng. Cơ cấu này chủ yếu có lợi cho các doanh nghiệp BĐS nhỏ và dự án đơn lẻ. Với doanh nghiệp BĐS quy mô lớn như VINAHUD, thuế suất 20% tiếp tục được áp dụng.

Hạn chế bù trừ lỗ từ kinh doanh BĐS

Theo khung pháp lý trước đây tại Thông tư 96/2015/TT-BTC, chỉ cho phép bù trừ lỗ một chiều: Lỗ từ hoạt động kinh doanh bất động sản được phép bù trừ với lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh thông thường.

Theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP, một điểm mới đáng lưu ý là cho phép bù trừ lỗ hai chiều: Lỗ từ hoạt động kinh doanh bất động sản có thể được bù trừ với lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh thông thường, và ngược lại, lỗ từ hoạt động kinh doanh thông thường cũng có thể được bù trừ với lợi nhuận từ hoạt động bất động sản. Tuy nhiên, lỗ từ hoạt động bất động sản không được phép bù trừ với lợi nhuận từ các hoạt động được hưởng ưu đãi thuế. Quy định này nhằm quản lý rủi ro của hoạt động bất động sản một cách độc lập, từ đó ngăn chặn việc “tận dụng” lỗ từ bất động sản để giảm số thuế phải nộp đối với các hoạt động được ưu đãi.

Giá đất được trừ, quy định thuế gtgt đầu vào, và điều kiện hoàn thuế

Giá tính thuế GTGT trong kinh doanh bất động sản

Buổi đào tạo đã phân tích chuyên sâu cách tính giá tính thuế GTGT cho hoạt động bất động sản: giá bán (chưa bao gồm VAT) trừ đi phí sử dụng đất hoặc phí thuê đất đã nộp vào ngân sách nhà nước (“giá đất được trừ”). Số tiền được trừ này thay đổi tùy theo cách thức nhận đất — phân bổ từ Nhà nước, hợp đồng BT, góp vốn, hay nhận chuyển nhượng - mỗi trường hợp có phương pháp tính riêng theo Điều 8, Nghị định 181/2025.

Thay đổi đáng chú ý: Quy định mới bãi bỏ khái niệm “tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng” trong định nghĩa giá đất được trừ. Dù câu từ thay đổi, bản chất của giá tính thuế đang áp dụng không bị thay đổi. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần tham chiếu đến Luật Đất đai để đảm bảo tuân thủ về chi phí GPMB. Nguyên tắc xác định giá đất được trừ hiện dựa trên tiền sử dụng đất thực tế nộp, không phụ thuộc vào tính thời điểm như trước đây.

Khấu trừ thuế GTGT đầu vào khi chậm thanh toán theo hợp đồng

Theo Điều 26, Nghị định 181/2025, đối với giao dịch mua trả chậm, trả góp từ 5 triệu đồng trở lên, cơ sở kinh doanh vẫn được khấu trừ thuế GTGT đầu vào trước thời hạn thanh toán ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, nếu đến hạn thanh toán mà không có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt, cơ sở kinh doanh phải kê khai điều chỉnh giảm số thuế GTGT đầu vào đã khấu trừ cho phần tương ứng. Điều này có tác động đáng kể đến dòng tiền của doanh nghiệp BĐS với lịch thanh toán phức tạp qua nhiều nhà thầu và giai đoạn dự án.

Bãi bỏ điều kiện người bán kê khai, nộp thuế GTGT khi hoàn thuế

Nghị định 359/2025 đã bãi bỏ quy định tại Nghị định 181/2025 yêu cầu người bán phải đã kê khai và nộp thuế GTGT đầy đủ như điều kiện để người mua được hoàn thuế GTGT. Với nghị định này, toàn bộ các điều kiện hoàn thuế GTGT liên quan đến tình trạng tuân thủ của người bán đều bị bãi bỏ, không phân biệt thời điểm áp dụng. Đây là sự đơn giản hoá đáng kể cho doanh nghiệp BĐS khi đề nghị hoàn thuế GTGT cho các dự án phát triển quy mô lớn.

Hiện đại hoá hoá đơn và quản lý thuế linh hoạt hơn

Điểm mới về Hoá đơn theo Nghị định 70/2025

Buổi đào tạo đã trình bày chi tiết các cập nhật quan trọng về quy định hoá đơn điện tử. Thời điểm ký số không được quá 01 ngày làm việc so với thời điểm lập hoá đơn. Quy định hủy hoá đơn đã lập sai đã bị bỏ - thay vào đó, trước khi điều chỉnh hoặc thay thế hoá đơn điện tử lập sai, người bán và người mua (nếu là doanh nghiệp) phải lập văn bản thỏa thuận ghi rõ nội dung sai. Đối với người mua là cá nhân, người bán phải thông báo trực tiếp hoặc trên website.

Các yêu cầu mới về thông tin người mua cũng được bổ sung: đơn vị có quan hệ ngân sách phải ghi mã số đơn vị trên hoá đơn, và người mua là cá nhân phải thể hiện số định danh. Đáng chú ý, buổi đào tạo cũng phân tích tình huống thực tế thường gặp trong BĐS: xử lý hoá đơn khi bàn giao dự án mà chưa thanh toán đầy đủ, phân biệt giữa điều chỉnh giá trị hợp đồng (cho phép sửa hoá đơn) và xóa nợ xấu (không thuộc trường hợp điều chỉnh hoá đơn).

Kê khai thuế theo quý & ngày phát sinh nghĩa vụ với NSNN

Doanh nghiệp mới thành lập hiện được chọn khai thuế theo tháng hoặc theo quý ngay từ đầu, giảm áp lực thủ tục và hỗ trợ quản trị dòng tiền dự án. Ngoài ra, Nghị định 373/2025 sửa đổi quy định về ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước đối với giao dịch liên quan đến đất đai. Từ 14/02/2026, ngày phát sinh nghĩa vụ được xác định theo khoản 3, Điều 155 Luật Đất đai 2024 - và nếu việc chuyển hồ sơ hoặc xác định nghĩa vụ tài chính bị chậm, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất được xác định là thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Rủi ro thanh tra thuế và khuyến nghị hành động

Buổi đào tạo khép lại bằng việc xác định các lĩnh vực rủi ro thanh tra thuế quan trọng nhất đặc thù cho doanh nghiệp bất động sản, kèm theo các khuyến nghị cụ thể để VINAHUD và các doanh nghiệp tương tự củng cố tư thế tuân thủ trước chu kỳ thực thi 2026.

1. Rủi ro thanh toán Tiền mặt - Với ngưỡng 5 triệu VNĐ, doanh nghiệp cần rà soát hệ thống toàn bộ quy trình thanh toán để loại bỏ giao dịch tiền mặt có thể khiến chi phí không được trừ.

2. Chứng từ Môi giới & GPMB - Chi phí môi giới và giải phóng mặt bằng vẫn là nguyên nhân thường gặp khi bị thanh tra. Chuỗi chứng từ hoàn chỉnh là yêu cầu thiết yếu để chứng minh các chi phí này.

3. Thủ tục Khấu trừ GTGT Đầu vào - Chậm thanh toán mà không có chứng từ phi tiền mặt hiện yêu cầu kê khai điều chỉnh GTGT ngay - quy trình này cần được tích hợp vào quy trình kế toán nội bộ.

4. Xác định Sai Thời điểm Nghĩa vụ Đất đai - Xác định sai ngày phát sinh nghĩa vụ với NSNN đối với giao dịch đất đai là rủi ro tuân thủ có thể dẫn đến phạt và tính lãi chậm nộp.

Khuyến nghị hành động từ sliner

1. Rà soát quy trình thanh toán & hợp đồng - Kiểm tra toàn bộ hợp đồng hiện có và quy trình thanh toán theo ngưỡng 5 triệu VNĐ mới. Cập nhật thủ tục mua sắm và thanh toán lương tương ứng.

2. Chuẩn hóa hồ sơ hoá đơn – ngân hàng - Đảm bảo toàn bộ hồ sơ hoá đơn, xác nhận ngân hàng, và chứng từ thanh toán phi tiền mặt được tổ chức sẵn sàng cho thanh tra theo từng kỳ thuế.

3. Đào tạo lại kế toán & ban QLDA - Tổ chức đào tạo chuyên sâu cho nhân viên kế toán và ban quản lý dự án về các yêu cầu tuân thủ mới, đặc biệt về thời điểm lập hoá đơn và nghĩa vụ điều chỉnh GTGT.

4. Chuẩn bị trước cho thanh tra thuế 2026+ - Thực hiện rà soát nội bộ trước thanh tra, tập trung vào bốn lĩnh vực rủi ro đã xác định, đảm bảo tính hoàn chỉnh của hồ sơ và phù hợp quy định trước khi bị kiểm tra chính thức.

Các cải cách chính sách thuế 2026 không tăng thuế suất TNDN hiệu dụng cho doanh nghiệp BĐS lớn. Tuy nhiên, chúng siết chặt đáng kể các điều kiện về chi phí được trừ và tuân thủ thuế GTGT. Doanh nghiệp chuẩn bị sớm sẽ ở vị thế tốt hơn để giảm thiểu rủi ro và tối ưu dòng tiền theo khung quy định mới.

Tại Sliner, chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực trong việc điều hướng các chuyển đổi quy định - từ rà soát tuân thủ thuế, chuẩn hóa hồ sơ, đến đào tạo nhân sự và chuẩn bị trước thanh tra. Tuân thủ chủ động hôm nay là nền tảng cho tăng trưởng bền vững ngày mai.

Cần Tư vấn Thuế cho Doanh nghiệp?

Dù bạn đang chuẩn bị quyết toán thuế 2025 hay lập kế hoạch cho 2026 trở đi, đội ngũ Sliner mang đến chuyên môn đặc thù ngành để giúp bạn luôn đi trước các thay đổi quy định.

Liên hệ: [email protected]  |  www.sliner.sg

Miễn trừ trách nhiệm: Bản tóm tắt sự kiện này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không cấu thành tư vấn thuế, pháp lý, hoặc tài chính chuyên nghiệp. Độc giả nên tham vấn cố vấn chuyên môn về tình huống cụ thể của mình.

Sliner International — Tư vấn Thuế & Tài chính